| PART 1 |

新房市场进行到了当下，格局已经非常明朗了，还能够保持高热状态的板块无非就那几个曾经的顶级板块。

申花、奥体、未科、勾庄等，近期的新房集中开盘潮，也基本印证了顶流板块的强势。

这些板块的新房登记量普遍尚可，申花、奥体个别红盘更是少见的再现了拼社保。

可就在近期，申花、未科、钱二几个顶流皆意外爆冷，部分楼盘流摇、多个楼盘未一次性售罄。

杭州楼市最后的几个堡垒似乎也被攻破了。纵使全城优质新盘开盘潮让分流效应发挥到了极致，同时也消耗了一批在场的有生需求，对开盘潮尾声的几个优质板块新项目形成了一定的冲击。

可无论如何，以上几个板块的新房爆冷，说明了目前杭州新房市场依旧还未站稳脚跟。

需求面的不振也仍是目前杭州楼市面临的最大不确定性。再回过头来看以上几个爆冷新房项目，从中也能够发现一些市场进入下行期的普遍现象。

| PART 2 |

​购房者不再以板块为绝对价值标准，开始细分每个楼盘的价值，每个楼盘的优缺点都被摆在台面上。

比如噪声、地铁距离、产品规格、户型、总价与板块的匹配度、乃至板块的不确定性都被纳入购房者的考量之中。尤其是在今年热点板块也开始放量供应宅地的情况下，协同需求端的弱势，购房者的可选余地越来越大。

加之购房者对中期供应情况的预判普遍不会过于前瞻，购房者的摇号心态必然愈发良好。如此一来，一些曾经容易被市场热度掩盖的楼盘缺憾自然集中暴露出来，成为一个个新盘去化前的拦路虎。

于是在一些顶流板块也出现了非常有趣、且强烈的对比。

相距不过数百米，相对优质的新盘一房难求、频频触发千人摇号，而另一个稍差的新盘却遭遇滑铁卢。

这在高热时期是完全不可想象的，还记得经典的西溪公馆-天空之城案例吗？在那时，西溪公馆的诸多重大劣势皆被“六万人摇”掩盖，更均好的天空之城被吐槽性价比不佳，因此在对撞式开盘中败下阵来。

交付后两者的市场表现则截然相反，天空之城即使在当前还能5.5万+成交，而西溪公馆的惨态全城皆知。

​假如两者放至现在，恐怕摇号态势大概率也将大不一样，更均衡的天空之城不落下风的概率极高。

西溪公馆案例，以及更多的被高热市场掩盖缺陷、甚至重大缺陷的新盘交付表现，在一定程度上完全可以给予我们警示。摇号人多不一定就是价值，摇号人少也不一定就是差盘。

进入到二手市场，每一个缺点也都将暴露无遗，没有滤镜的样子才是最真实的本色。

| PART 3 |

不得不说，如今市场上的住房需求确实理性起来了，开发商也不再能够在优质板块躺赢，杭州新房市场距离拼产品力、营销能力的时刻更近了。

对于购房者而言，当下的新房市场无疑是友善的，可选余地大，人选房成为全城的主流，这点自然是件好事。

假如市场能够持续保持当下的温和形势，杭州楼市确实有进入健康良性的市场循环的可能，也不必继续加码宽松调控。但事实上，买涨不买跌依旧是决定市场的关键。

如果杭州维持当下的政策条件、土地供应也不相应的缩减、二手房东持续出货，那么双11新政稳定下来的市场态势或许也保持不了多久。

而明年亚运年，城市财力压力不小、二手房东持续出货也不改趋势，需求面不松，双11新政托举下的稳定市场就有较大继续下滑的趋势。趋势之下，宽松的概率实质上越来越大，这点需要购房者多加关注。

调转船头也许就在转瞬之间。

最后，买房也应当理性一些，选板块要好好的对比，看盘要仔仔细细的看。

毕竟花的每一分钱，都是从自己口袋掏出的。

如果实在看不懂，数据还是有用的。

数据虽不能说明一切，但摇同一个板块，选更受欢迎的那个总归不容易踩坑。

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文/荆轲 编辑/荆轲