又一上市房企开始卖、卖、卖……

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从去年开始,各类地产诸侯,开始了各种资产变卖、甩卖模式。恒大不用说,几乎全部的资产任大家挑选;融创各个区域都在甩卖,甚至于长沙某个核心地段的融创中心,也在尝试接触买家,希望能尽快脱困。

某聊天截图

8月30日,碧桂园召开2022年中期业绩发布会。

上半年,碧桂园实现毛利172.1亿元,核心净利润49.1亿元,在绝大多少百强地产利润负数的前提下,其还能盈利实属难得。碧桂园总裁莫斌表示:

在市场下行的过程中,碧桂园做了一些现金流的压力测试,主要以现金流的安全为主要的目标,在主营业务和新业务方面也做一些平衡,除博智林机器人为新业务唯一重点业务外,其他一些新业务我们都暂缓了。

碧桂园今年的确有点难,市场一直传闻其可能会步恒大的后尘,面临倒闭风险。今年元宵节,碧桂园的员工刚刚拉横幅讨要工资。其主要布局的4-5线城市,反而是住房卖不动的重灾区。但从业绩来看,碧桂园这次还算挺过去了。

莫斌保证现金流的话语刚过,宇宙房企就开始了大量抛售自有资产的模式。

据说,碧桂园开始将自己大本营粤港澳大湾区的商业项目,打包成一个资产包,开始寻找合适的买家。包括广州、深圳、佛山等一线商业项目也都在这个资产包里。像增城的金叶子温泉度假酒店,早期生意还是相当不错的,当然,最近几年,受疫情影响,亏损是必然的。但现在如果真的可以以合适的价格购买,长期来看也是一个好的买卖。

但比较让人费解的是,碧桂园是今年极少在商业地产版图上大力拓展的地产公司。在我之前的文章中,也特意提过,今年,碧桂园商业大力招聘区域总,且最奇怪的是区域总的核心任务,并不是做好商业经营,相反是拓展项目,而且是单枪匹马,有了新项目,你才能够被正式委任为区域总(其实项目总),否则……后面的话没有说,但意思也明显,没有项目,你这个光棍司令,估计也就干不过试用期了。

碧桂园的商业公司叫做文商旅集团。按照字面意思,应该是把文旅和商业做了集合。理论上是购物中心、写字楼和酒店都隶属于这里。笔者很早就去过碧桂园总部,当时的商业还隶属于商业管理部。碧桂园作为传统的住宅快周转运营模式,注定了这个宇宙房企,没有一个稍微像样的商业项目,几乎都是一地鸡毛,在区域拿地的过程中,被动选择和留下的一些商业尾盘。

回到2021年的消息,一则“碧桂园文商旅集团原总经理张强涉嫌索贿受贿”的消息网上爆出。张强,2018年4月进入碧桂园,担任文商旅集团总经理一职。此前曾任职中信商管总经理,蓝光地产总裁助理、蓝光文旅集团总裁。

据说,这位总经理的简历是这样的:

05年3月-2008年7月,凯德商用中国-城市总经理;

2008年8月-2010年12月,龙湖地产-商业事业部-招商总监/招商中心-总经理;

2010年12月-2014年4月,深圳万科商业管理公司-总经理;

2014年3月-2016年9月,中信地产集团-商业管理公司-董事总经理;

2016年9月-2018年3月,蓝光地产集团-蓝光文旅集团-副董事长;

2018年3月-2019年11月,碧桂园集团-助理总裁/商管中心-总经理/文商旅集团-总经理;

2019年12月-2022年9月,碧桂园集团-助理总裁/文商旅集团-总经理。

但从网上反映来看,注水极其严重,堪称造假之王。

首先,凯德不是城市总,只是一个郑州的项目总(这段经历我倒是和他有过交集);

其次,龙湖更不是什么总经理,公司时间甚至不到一年,之后,还去了万达做了一年业务经理,紧接着,去了万科担任的也更不是总经理,也没有三年之久,只是副总经理而已。

可见此人,从履历的开始就一直造假,但就这样的履历却成功了实现了职务的逆转,进入了所谓宇宙第一房企,真的是耐人寻味。也进一步验证了,连集团商管总的履历,都能频繁造假蒙混过关,那投决报告中改一改租金单价,不是太正常不过了,可惜了杨国强的信任……

据说现在的文商旅的老大是地产区域总出身,其实从他的招聘风格,我的第一判断,此人不是商业人,且有着完整的碧桂园风格。

从之前商管区域总的招聘逻辑也能看出,此文旅集团,仍旧用着地产的思维在盘点商业,希望依仗资源迅速扩大规模,尤其还是所谓轻资产规模,从而在资本市场上能实现早日上市圈钱的目的。

所以,这样的商业模式,商业能出精品才怪。不过,碧桂园的住宅也是出了名的质量粗糙,商业如此复杂度较高的产品,不要说精品,一般的产品估计也难。

果不其然,集团开始变卖资产了,商业项目首当其冲。文商旅集团名存实亡。

商业项目的获取主要是两种模式:

一种是购买,我们常叫做重资产;

一种是合作,包括租赁或者委托管理,我们叫做轻资产。

碧桂园此次抛出来的资产,是要卖的,也就是要把产权给到买方。因为要一次性付清所有款项,因此我们可以叫做重资产的出售。

而碧桂园文商旅集团的获取模式是轻资产。在业内,也一般有两种:

一种是直接租赁,我们叫做大包租;

还有一种是委托管理,既委托碧桂园来管理我的资产,碧桂园来找我收取资产管理费。

大包租的形式很简单,按照保底租金支付,因为商管公司在运营过程中,还是需要承担不小的租金成本,因此常常被叫做伪轻资产。对运营能力的要求极高,其赚钱模式就是租金差。通过收取商户较高的租金,来支付给到业主的低租金,从而赚取差价。

而委托管理的模式,一般商管公司是稳赚不赔的。这种情况通常使用于比较有知名度和品牌影响力的商管公司,比如万达商管、万象生活等,因为他们的影响力,业主愿意聘请这样的管理团队帮助管理自己的项目。

而碧桂园在商业领域并没有任何话语权,那么所谓的轻资产模式也就一定变成了大包租的模式。

大包租有什么样的风险隐患?

刚才强调了,大包租赚钱的是租金差。决定租金差的核心商务条件就是租金单价。包括支付给业主的租金单价和收取商户的租金单价。

在获取项目,过投决会的时候,参加会议的绝大多数不是业务领导,他们是财务、法务、或者地产营销口。由于中国国土较为辽阔,你很难对全国租赁市场有较深了解,最后大家看的都是报告中的财务汇报。

商管西北公司前看上了一个商业购物中心,租赁面积在6万方

位置还不错,目前业主打算以60元/㎡的单价租给西北公司;

租期为15年,西北公司老大很想拿到这个项目;

但是市场上目前的平均租金只能租到80元。

他大概算了一个账:

租赁期全部的租赁收入

=面积×市面出租单价×租赁时长(月)

=6万方×80元×12个月×15年

=8.6个亿

租赁期支付给业主的租赁成本

=面积×承租单价×租赁时长(月)

=6万方×60元×12个月×15年

=6.5个亿

其中,不考虑租金增长率,大家都知道我们的租金合同一般都会按照3或者5个点递增,递增15年是个恐怖的数字。

当然,管理一个商业,不仅只有租金成本,还有人力成本,市场费用等,我们按照最少的来预估,即收入的30%。

最终的利润

=8.6个亿×-6.5个亿

=-4800万

这下完犊子了。居然亏损了4800万。这个项目没办法拿啊!

西北公司老大想了想,这可不行啊,搞不到项目我就下岗了,他灵机一动,将本来预期的市场租金价格从80元调整到了100元,还告诉策划同事,你们的预期太悲观了,未来的商业市场会指数型上涨……

这个时候,整个财务模型发生了什么变化呢?

同样条件,市场预计租金单价从80元调整到100元

租赁期全部的租赁收入

=6万方×100元×12个月×15年

=10.8个亿

租赁期支付给业主的租赁成本

=6万方×60元×12个月×15年

=6.5个亿

最终的利润

=10.8个亿×-6.5个亿

=1.06亿元

仅仅20元的调整,预期利润,从原来的亏损4800万到现在盈利了1.06个亿。

在整个租赁期,整体支出了9.74亿,给公司赚了1.06个亿,投资回报率高达10%。

最关键,实际并非需要一次性投资这么多,未来的年租赁收入,完全可以覆盖年成本,商业公司不需要集团给钱,还可以反哺集团,可是一个大好大好的赚钱项目。

这不仅仅是商业地产轻资产的获取骗局,也是很多地产职业经理人或者集团总和项目总一起忽悠老板的骗局。

区域总为了能够保证拿到新项目,以免遭受被下岗的厄运;或者,赚取更多的绩效奖金。在业主租金单价,无法谈到更低的情况下,会刻意抬高未来的商户租金单价,从而提高投资回报率,以蒙混过关。

很多人可能会说,那未来也是他经营啊,他必须对未来负责。可是在强考核体系的公司,你能不能活到明年,都难说。先过了今年再说吧。这是大部分快周转,强考核的地产人思维逻辑。

这样的不尊重,盲目扩张,最后就是老板来背锅。可是老板又能怪谁呢,没有你的授意,公司又怎么会有这样的操盘思维和运营逻辑呢?

最近十年,地产按照以上模式盲目扩张,丝毫不尊重市场规律,一路高歌,肥了多少项目总,区域总,集团总,当他们吃饱喝足叫嚣退休时,留下来的商业成为了大家所谓心中的痛,甚至于不少行内人也在大喊:商业地产怎么这么不赚钱,怎么如此亏钱。其实,很大程度上,是因为你没有尊重商业的规律,用碧桂园文商旅集团的这种投机意识来做所谓的商业投资和运营,不失败怎么可能。

也许,碧桂园出售核心商业资产未尝不是一件坏事…

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