房企最惨成绩单相继出炉 保交付成重点 信心恢复或待明年6月

来源:视觉中国

作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·小满工作室

2018年的万科秋季内部例会上,公司董事会主席郁亮首次喊出了“活下去”的口号,一石激起千层浪。当时地产行业烈火烹油,许家印实控的恒大销售额一度高达5513亿元,缩表降规模的漫漫长夜远未降临。

一语成谶。四年后,“活下去”已然成为房地产行业眼下最为真实的写照甚至目标。

“目前中南最大的成绩就是能活下来,能抗风险、能防风险,把经营生产正常化。”在2022年的中期业绩会上,60岁的公司董事长陈锦石表态称。四个月前,继郁亮之后,他刚刚为公司业绩公开道歉,“公司开了34年,首次亏损”。

这家从建筑包工队起家的江苏房企,一路干到了TOP 20强队列,2021年销售额达到1973亿元,陈锦石身家一度超过70亿元。但2022年上半年,公司销售额却直线下滑至可怜的330亿元,净亏损达33.8亿元。为了努力维系公开债务的按时偿还,中南被迫卖出了14个项目股权。

黯然走下楼台的中南建设,只是行业整体暗淡失色的一个典型缩影,这直接体现在2022年上半年的财报数据之中。

国金证券研报统计称,64家样本房企上半年营收同比下滑11.5%,这是自2017年来首次为负,归母净利润降幅高达47%,这一降幅已与去年全年相当。TOP 30强房企中,仅有广州市属国企越秀地产一家的销售额维持正增长(+3.2%)。

值得注意的是,恒大、融创、世茂、奥园、佳兆业等多家债务违约房企,财报至今难产。若算上这些房企,上述统计数据恐怕更为难看。细究这些略显枯燥的数据,既能从中看到公司过往高杠杆激进扩张的代价几何,也能观察到行业整体对于未来前景的迷惘。

量价齐跌,市场恢复或待明年6月

房企立身根本是盖房卖房,但眼下市场下行,房企降价也鲜有人买单。他们正疲于应对一场现金流保卫战。

纵向对比售价涨跌幅来看,“三四线之王”的碧桂园楼盘单价,从2021年上半年的7994元降至今年上半年的7458元;聚焦一二线的龙湖,则从17272元降至16549元;艰难还债的雅居乐则直接从15539元降至12848元;暴雷的阳光城从15067元降至14332元……

尽管房企们释放了最大的降价诚意,但购房者并不买单,销售业绩因此惨遭腰斩。

克而瑞统计称,2022年上半年,百强房企全口径销售额为34706亿元,同比降幅50.3%。即使阵营最为稳固的30强房企,销售也大幅跳水,整体同比降幅达42.64%。其中,世茂、中南的降幅皆超70%。

原本竞相轻松跨越的千亿门槛,如今变得高不可攀。2021年销售额达1000亿元以上的房企达到43家,即便按照最乐观的预计,今年也有约20家房企将掉出千亿俱乐部,这其中包括恒大、中南、阳光城、中梁、雅居乐等知名房企。

对此,光大证券近期一份研报解释称,融资端对房企融资较为谨慎,资金供给收缩,地方政府再次紧缩商品房预售资金监管,流动压力下,房企开始打折促销加快回款,但这导致购房者对保交付预期进一步降低,形成了“越降价购买意愿越低”的情形,最终量价齐跌。

“部分城市的贷款风波遏制了行业信心恢复、延缓了销售复苏,潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击,销售端无法获得持续的资金流入,行业由此进入负循环。”这份研报总结称。

如今,销售拐点到了吗?市场何时真正复苏?对此,多位房企掌舵者的共识是,目前行业短期内已处于市场底部,但至于何时恢复,莫衷一是,长期则保持乐观。

比如,陈锦石的女儿、中南总经理陈昱含诉苦称,在“救行业、不救企业,救项目、不救企业”的导向下,企业获得的有效支持还不够。比如增量融资的口号喊得很响,但很难落地,要以牺牲更多的资产或者流动性来实现“饮鸩止渴式”的融资。

对于市场前景,绿城董事会主席张亚东预计,承压筑底的态势将持续到年底。

碧桂园总裁莫斌则判断,市场下行已经进入底部盘整,现在最重要的就是市场信心的恢复,但不会那么快,明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

“短期市场走势,主要取决于两个方面。一是宏观经济的整体走势,二是出险房企遇到困难的解决进度。”中海董事局主席颜建国表示,这些问题的解决,对于市场及消费者树立信心很重要。

万科董事会主席郁亮则认为,市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,房地产市场依然是10万亿级的市场,“7月份停贷及房企暴雷对消费者买房是非常大的打击。稳地价、稳房价、稳预期三大调控目标,前两个基本实现,稳预期出现了比较大的挑战,要重建市场信心”。

保交付成重点,三四线正被抛弃

与以往强调规模大、偿债能力强不同,此次中报业绩会上,开发商们特意将保交付提上重点议题,试图提升品牌安全度。

许久不参加中期财报会的郁亮,这次也选择亲自坐镇,试图重建市场信心。他自称,从股东大会(6月28日)之后到现在为止,自己走访了全国35个城市看了100多个项目,主要任务是去督战,去看看交付如何。上半年实现11.5万套住宅交付,35%项目已实现交房即办证。

停贷潮后,相比于此起彼伏暴雷的民企引发的交付信任危机,央国企的品牌背书显得愈发重要。比如,央企中海行政总裁张智超就直言,在当前形势下,保交楼对我们不是问题,反而是一个竞争优势。

绿城财报也显示,上半年合计交付39个项目,涉及2.8万户,平均较合同交付时间提前36天;旭辉则称,上半年交付了近4万套新房 ,其中近20%提前半个月交付;甚至包括暴雷许久的华夏幸福也宣称,其孔雀城住宅业务已基本实现全面复工,正在全力以赴推动项目交付,上半年新增交付13个项目、201万平方米。

对此,方正证券研报指出,继促进购房需求回升以及支持房企发债融资这两个阶段后,从7月至今,房地产断贷风波后,政策重点转向“保交楼,稳民生”,包括成立房地产专项纾困基金、棚改统贷统还模式、市场化收并购模式等。

外部融资不畅的背景下,开发商们几乎只能依靠卖房续命。因此,以销售回款为绝对主力的经营性现金流是否为正,似乎成为外界审视一家房企能否正常经营的关键财务指标。为了实现这一目标,作为最大支出的土地,成为被削减的选择。

以正艰难还债的雅居乐为例,其宣称上半年经营活动现金流为43亿元,这较2021年末的9.3亿元有大幅攀升。

不过,细究财报可以看出,对比去年上半年斥资105亿拿下22宗土地,2022年上半年,掌舵者陈卓林不仅零拿地,还通过出售公司权益、物业、厂房及联合营公司等,获得33亿元的收入。此外,公司楼盘销售均价也同比下降了近2700元/平米,并在一年内裁掉了11139名员工。

就在9月1日,大幅收缩的雅居乐公告透露还要继续卖地,以6.8亿元出售济南两个项目股权。目前,“不躺平”的雅居乐并未在公开债务市场违约。

克而瑞数据统计称,截至2022年6月底,50强房企中,仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城,这一比例超过半数。国企、央企是拿地主力军,占比高达74%,包括中海、华润、招商等。民企则近乎隐身,拿地金额占比仅有25%,且集中在龙湖、滨江等少数企业中。

这意味着,若房企持续不拿地,仅靠过往囤的旧地维持可售货源,在不久的未来,他们可能将无货可卖,经营性现金流自然无法维持。

与此同时,即使拿地,房企们也开始集体聚焦一二线城市,三四五线市场似乎正在被抛弃。截至6月底,百强房企投资金额的83%集中于22个重点城市,22城以外仅占17%。

以碧桂园为例,上半年其新增9个项目,对应投资额仅为61亿元,其中71%分布在二线城市,其余29%则在三四线城市。这一投资分配比例,与此前三四线广泛布局的策略恰好相反。

“去年和今年上半年,公司主力配置集中在长三角、大湾区等人口净流入、市场供求关系较好的城市。下半年会继续坚持这一方向。”碧桂园常务副总裁程光煜如此解释。

龙湖CEO陈序平则直接拿数据举例称,上半年市场整体土地出让金为2.36万亿,其中一线城市达到5000亿元,二线为8000亿元,剩下300多个城市在8000亿,城市分化非常剧烈,4个一线城市土地出让金超过了300多个三线城市的一半。“各家也达成共识,基本上是往高线城市在聚焦。”

克而瑞数据统计,目前三四线库存高企,45个非重点城市2021年末广义库存6.64亿平米,需要5.25年消化。

“在上一轮周期中,由于货币棚改安置化,带动了三四线的火热。而随着人口流出,导致了三四线的购买力和支付能力大幅减弱。”克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春在7月份的一场分享中表示,现金流紧缺也是房企投资在三四线投资收缩的导火索。

史上最惨成绩单背后

之所以对拿地更为谨慎,在于房价上涨预期不在,稍有不慎,便遭巨亏。

乐居财经统计,169家上市房企披露的2022年半年报业绩中,归母净利润呈现同比下降的有129家,占比高达76.3%;有55家房企归母净利润为亏损状态,合计亏损超595亿元。

令人感慨的是,这份半年报已经创下了行业最为惨淡成绩单,仍保持盈利正向增长的仅有40家房企。大多同行由盈转亏的主要原因,为计提的资产减值规模猛增。

背后原因是,前些年买的高价地进入结算周期,房企们试图降价促销换取销售规模,或低价卖资产项目,这就导致资产可回收金额明显低于账面价值,运营等销售成本却相对提高,缩表出清后,净利润水平无疑被拉低。这一趋势已从去年下半年延续至今。

以债务违约的富力地产为例,其2021年年报推迟至今年8月才刚刚披露。这份年报显示,公司全年净亏损高达163.71亿元,其中一次性计提了150亿元的资产减值损失。其在财报中写道,原因为按当前市价将物业变现的能力存在不确定性,“随着行业回稳并逐渐恢复正常,预计资产价值并不如过去12月般进一步恶化”。

但这一预判显然有点乐观。相比于去年同期31.81亿元的盈利,富力2022年上半年净亏损达到68.99亿元。除了营业额及毛利率下跌原因外,其他收入的亏损达到23.89亿元,这主要是出售附属及合营公司股权亏损,以及投资物业公允价值收入较低所造成的亏损所致。

环京楼市跌跌不休,“环京大地主”荣盛发展的日子也不好过。其上半年财报也显示,归母净利润亏损达22.5亿元,同比大幅减少188.96%。其中,计提减值准备金额同比增长了4.3倍,其中信用减值及资产减值分别为4.4亿元、3.9亿元。

对此,克而瑞研究中心点评称,河北省楼市目前多是以价换量,公司已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。尽管较年初下降1.7个百分点,目前荣盛在河北省内土储占比还高达41.6%,其甚至没有公布上半年销售业绩。

眼下,房企们的天秤已经从规模偏向于利润,这直接体现在投资拿地的利润率要求。

“我们内部要求项目净利润率至少8%、项目IRR要求15%以上。”绿城行政总裁郭佳峰透露,比如北京、杭州一批次拿到项目平均净利润率,分别接近10%及9%,“今年投资要求更高,要求零失误”。

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